Czy wynajem nieruchomości użytkowych może być opodatkowany ryczałtem?

Czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, wynajmująca spółce z o.o. majątek prywatny (teren wraz z budynkami produkcyjnymi, biurowymi i mieszkaniowymi), może przychód z tego najmu opodatkować zryczałtowanym podatkiem?

Ustawa o PDOF w art. 10 ust. 1 jako źródła przychodów wymienia m.in.:

• pozarolniczą działalność gospodarczą,
   
• najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zaliczane są do przychodów z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PDOF).

Z powyższego wynika zatem, że najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą stanowi odrębne od tej działalności źródło przychodów. Najem taki więc może być opodatkowany na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o PDOF albo opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym uregulowanym w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jak bowiem stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór sposobu opodatkowania zależy od podatnika i to niezależnie od tego, ile nieruchomości jest wynajmowanych.

Takie stanowisko zajmują także organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, w interpretacji indywidualnej z 3 grudnia 2013 r. (nr IPTPB1/415-606/13-2/AP) uznał, że przychód z najmu lokalu użytkowego (handlowego) przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej może być opodatkowany według stawki 8,5% ryczałtu od przychodów. W uzasadnieniu stwierdził m.in., że:

"(...) Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej (...)".

Takie samo stanowisko zawarto w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 grudnia 2013 r., nr IPTPB1/415-591/13-2/KO, gdzie sprawa dotyczyła wynajmu kilku nieruchomości użytkowych. Tak również stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 6 listopada 2013 r. (nr ILPB1/415-904/13-2/TW), dodając jeszcze, że wybór sposobu rozliczania przychodów z najmu nie jest ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu tych nieruchomości, które nie stanowią składników związanych z działalnością gospodarczą (w tym przypadku chodziło o wynajmowanie 51 garaży).