Rozliczenie przychodu z prywatnego najmu

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej prywatnie wynajmuje mieszkanie. Osiąga z tego tytułu przychody opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym. Zgodnie z umową najemca przekazuje jej 1.000 zł miesięcznie, z tym że część tej kwoty jest przeznaczana na zapłatę czynszu do spółdzielni. W umowie nie określono wprost jego wysokości ze względu na zmienną wartość. Czy opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym podlega kwota otrzymana od najemcy także w części przeznaczonej na zapłatę opłat ustalonych przez spółdzielnię mieszkaniową? (pytanie nr 1143275)

Jeżeli w zawartej umowie najmu strony postanowiły, że do ponoszenia opłat ustalonych przez spółdzielnię mieszkaniową mających związek z przedmiotem najmu jest zobowiązany najemca, wówczas u wynajmującego opłaty te nie stanowią przychodów z najmu.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Dla celów rozliczeń podatkowych przychodami z tzw. prywatnego najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Tak stanowi art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.).

Przychodem z tytułu najmu nie są opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu (tu: czynsz do spółdzielni mieszkaniowej), o ile w umowie postanowiono, że to najemca ma obowiązek ich ponoszenia. Jeżeli takie postanowienie zostało zawarte, to bez znaczenia jest fakt, że w umowie nie określono wysokości tych opłat - z uwagi na ich zmienność. W takiej sytuacji nie ma też znaczenia, czy najemca wpłaca je bezpośrednio dostawcy usługi (w omawianym przypadku spółdzielni mieszkaniowej), czy wynajmującemu, a ten dokonuje dalszych rozliczeń tych opłat. W jednej i w drugiej sytuacji wartość tych opłat nie będzie stanowiła dla wynajmującego przysporzenia majątkowego. W efekcie nie powstanie u niego z tego tytułu przychód z najmu.

Przykładowe wzory umów najmu dostępne są w serwisie www.druki.gofin.pl, w dziale Umowy.

Jeśli jednak w opisanym przypadku z umowy nie wynika, że to najemca ma obowiązek ponosić koszt czynszu do spółdzielni, to przychodem podatkowym wynajmującego będzie cała kwota należności otrzymana od najemcy.