Gazeta Podatkowa nr 58 (2037) z dnia 20.07.2023

Odliczanie straty z najmu w ryczałcie ewidencjonowanym

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatnik uzyskujący w 2023 r. takie przychody, do końca 2022 r. opodatkowywał je według skali podatkowej i ponosił stratę z tego źródła. Czy stratę tę może odliczyć od przychodów z najmu opodatkowanych ryczałtem? Jeśli tak, to czy musi z tym czekać do końca roku i dokonać rozliczenia straty dopiero w zeznaniu rocznym PIT-28, czy jednak może ją odliczać od przychodów na bieżąco, tj. ustalając miesięczną podstawę opodatkowania ryczałtem?

Na mocy art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) podatnik opłacający ryczałt ewidencjonowany m.in. od przychodów z najmu prywatnego ma prawo pomniejszać uzyskiwane z tego tytułu przychody o wskazane w tym przepisie odliczenia. Ponieważ jednocześnie przepis nie zawiera zastrzeżenia, że odliczanie to jest dopuszczalne wyłącznie w rocznym zeznaniu, to należy przyjąć, że jest ono możliwe również w trakcie roku, na etapie ustalania ryczałtu należnego za dany miesiąc.

Trzeba jednak pamiętać, że podatnik uzyskujący przychody opodatkowane według różnych stawek ryczałtu (w przypadku prywatnego najmu są to dwie stawki: 8,5% i 12,5%) wydatki podlegające odliczeniu od przychodów odlicza od tych przychodów w takim udziale procentowym, w jakim przychód opodatkowany według danej stawki pozostaje w ogólnej kwocie przychodów uzyskanych w roku podatkowym.

W przywołanym na wstępie przepisie określono, że osiągnięte przychody ryczałtowiec będący wynajmującym w pierwszej kolejności obniża o stratę z najmu. Odliczenia tego dokonuje na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 i ust. 3a ustawy o pdof. To odliczenie jest możliwe jednak do zastosowania wyłącznie przez tych podatników, którzy w latach poprzednich w prywatnym najmie korzystali z opodatkowania według skali podatkowej i ponieśli w tym okresie straty.

Z uregulowań ustawy o pdof dotyczących rozliczania strat podatkowych zasadniczo wynika, że podatnik może o kwotę straty poniesionej w działalności gospodarczej obniżyć firmowy dochód, w ciągu kolejnych 5 lat podatkowych - nie więcej jednak niż o połowę jej wartości w którymkolwiek roku. Alternatywnie przedsiębiorcy mają możliwość uwzględnienia straty w kwocie nieprzekraczającej 5.000.000 zł w rozliczeniu za jeden rok podatkowy - począwszy od strat powstałych w 2019 r. Podatnik może tego dokonać w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących 5 lat podatkowych. Natomiast nieodliczona kwota straty podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego 5-letniego okresu, z tym że obniżenie dochodu o jej wartość w którymkolwiek z nich nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty.