Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 12 (947) z dnia 20.04.2017

Krótki okres najmu a prawo do ryczałtu ewidencjonowanego

Wynajmuję mieszkanie studentom, podpisując umowy na rok (zwykle do końca czerwca). Przez okres trzech miesięcy (lipiec - wrzesień) mieszkanie nie jest wynajmowane. W tym roku zamierzam jednak wynajmować to mieszkanie na krótkie okresy (dni, tygodnie). Czy w związku z takim wynajmem utracę prawo do zryczałtowanego opodatkowania tego najmu?

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 poz. 2180 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W podobnej - jak opisana w pytaniu - sytuacji Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK, na pytanie podatnika, czy może cały rok korzystać z opodatkowania w formie ryczałtu w sytuacji, gdy w okresie wakacji będzie wynajmował mieszkanie turystom uznał, że nie jest to możliwe. Najem taki będzie miał bowiem zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. W takiej sytuacji - jak wyjaśnił organ podatkowy - najem nie może być prowadzony inaczej, niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Najem taki należy więc uznać za prowadzony w ramach działalności gospodarczej (nie jest to najem prywatny). Organ podatkowy uznał, że o zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (najemcy) poprzez udostępnianie informacji o posiadanym mieszkaniu do wynajęcia. Ten argument jednak - naszym zdaniem - nie jest przekonujący, gdyż najem prywatny na długie okresy też wymaga zamieszczenia stosownej informacji. Ponadto zważywszy, że takie informacje zamieszczane są w internecie, trudno uznać to za zorganizowany sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.

Jeśli chodzi o prawo do stosowania ryczałtu do przychodów z najmu prywatnego, w interpretacjach organów podatkowych można spotkać korzystne dla podatników stanowisko dotyczące przypadków większego rozmiaru wynajmu. Przyznaje się bowiem prawo do takiej formy opodatkowania w przypadku powierzenia wynajmu specjalistycznej firmie - tak np. uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 4 stycznia 2017 r., nr 1061-IPTPB1.4511.913.2016.2.KU (tu chodziło o lokal mieszkalny w kompleksie apartamentów, który podatnik planował wynająć deweloperowi uprawnionemu do dalszego podnajmu). Przyznaje się także prawo do ryczałtu w sytuacji wynajmu wielu nieruchomości - por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 lutego 2015 r., nr IBPBII/2/415-1042/14/JG. W tej interpretacji chodziło o podatnika, który wynajmował kilka lokali mieszkalnych i kilka lokali użytkowych. Organ podatkowy uznał, że skoro podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości i złożył stosowne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania, to uzyskiwane przychody z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

W kontekście powyższego nie wydaje się zasadne odmawianie prawa do zastosowania ryczałtu w sytuacji wynajmu lokalu mieszkalnego tylko dlatego, że w okresie dwóch czy trzech miesięcy lokal będzie wynajmowany na okresy krótsze. Ustawodawca przecież nie uzależnił prawa do stosowania ryczałtu od długości trwania umowy. Trzeba jednak pamiętać, że organy podatkowe uznają inaczej.