Koszty budowy domu udokumentowane rachunkiem

W 2008 r. małżonkowie nabyli dom mieszkalny. Dom wymagał kapitalnego remontu, gdyż nie nadawał się do zamieszkania. Przedsiębiorca wykonujący remont nie był podatnikiem VAT, dlatego za wykonaną usługę wystawił rachunek. Czy małżonkowie ustalając wysokość dochodu do opodatkowania w związku ze sprzedażą tego domu, mogą uwzględnić tak udokumentowany koszt usługi w kosztach uzyskania przychodu?

Rachunek wystawiony przez przedsiębiorcę niebędącego czynnym podatnikiem podatku VAT jest na gruncie przepisów o VAT uznawany za fakturę. W rezultacie taki dokument może stanowić podstawę zaliczenia udokumentowanych nim nakładów do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 2006 r. określa art. 30e updof. Z regulacji tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi dochód, który ustala się w wysokości różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania. Jeżeli zbywana nieruchomość była amortyzowana, dochód zwiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 updof.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie zalicza się udokumentowane:

koszty nabycia,
nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Poniesione przez podatników koszty remontu domu stanowiące nakłady zwiększające wartość nieruchomości mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Uwzględnić można jednak wyłącznie nakłady udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dowodami poniesienia opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e updof).

W analizowanym przypadku wykonawca usługi remontowej był przedsiębiorcą niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc nie był uprawniony do wystawiania faktur oznaczonych wyrazami "FAKTURA VAT". Z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 68, poz. 360) wynika bowiem, że uprawnienie takie przysługuje tylko podatnikom zarejestrowanym jako podatnicy VAT czynni. W tych okolicznościach wykonawca na żądanie podatników był obowiązany wystawić rachunek dokumentujący wykonanie usługi, do czego obligował go art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej.

Tak udokumentowane nakłady podatnicy mogą uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W myśl § 17 pkt 4 powołanego rozporządzenia, za fakturę uznaje się bowiem również rachunki, o których mowa w art. 87 i 88 Ordynacji podatkowej, wystawiane przez podatników nieobowiązanych do wystawiania faktur według zasad określonych w § 4, 5, 7-14, 16-20 i 23 powołanego rozporządzenia.