Spłata hipoteki a koszty uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości

Po sprzedaży prywatnej nieruchomości część uzyskanego przychodu przeznaczyłem na spłatę hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości. Czy taki wydatek mogę uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?

NIE. Wydatku z tytułu spłaty hipoteki ustanowionej na zbywanej nieruchomości nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, poza działalnością gospodarczą i przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta (wybudowana), zachodzi konieczność rozliczenia uzyskanego przychodu w zeznaniu PIT-39. Co ważne, jeżeli jej nabycie miało charakter odpłatny, to przy ustalaniu podstawy obliczenia podatku, przychód z odpłatnego zbycia takiej nieruchomości pomniejsza się o koszty jego uzyskania określone w art. 22 ust. 6c updof. Z przepisu tego wynika, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prywatnej nieruchomości są:

udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, oraz
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Sądy administracyjne oraz organy podatkowe stoją na zgodnym stanowisku, że wydatki na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ustanowioną na zbywanej nieruchomości nie mieszczą się w zakresie tak określonych kosztów uzyskania przychodów (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 1 września 2015 r., sygn. akt I SA/Bd 532/15 - orzeczenie nieprawomocne). Wskazuje się, że wydatek na spłatę takiej hipoteki nie stanowi kosztu nabycia nieruchomości rozumianego jako zapłacenie ceny za nabycie nieruchomości ani kosztu wytworzenia. Omawiany wydatek nie może być również kwalifikowany do kategorii nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania. Ponadto prawnie dopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką, co oznacza, że spłata tak zabezpieczonej wierzytelności nie jest obowiązkowa. W rezultacie spłata hipoteki z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości stanowi formę rozporządzenia przez zbywcę pozyskanymi środkami pieniężnymi. Ten sposób rozporządzenia nie ma jednak znaczenia przy rozliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości.