Indywidualna stawka amortyzacyjna dla lokalu mieszkalnego

Podatnik PIT prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą nabył lokal mieszkalny z przeznaczeniem na siedzibę swojej firmy. Lokal jest kompletny i zdatny do użytku, spełnia kryteria środka trwałego. Przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podatnik planuje podnieść użyteczność tego lokalu. W związku z tym zamierza go ulepszyć. Szacuje, że nakłady na prace ulepszeniowe przekroczą 30% wartości lokalu. Czy nieruchomość tę będzie mógł amortyzować według indywidualnej stawki amortyzacyjnej zarówno po oddaniu jej do użytku na potrzeby firmy, jak i w przyszłości, w przypadku oddania w najem na cele mieszkaniowe?

Podatnik będzie mógł amortyzować nieruchomość według indywidualnej stawki amortyzacyjnej zarówno po oddaniu jej do użytku na potrzeby firmy, jak i w przypadku oddania jej w najem na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 22 ust. 8 updof, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 updof.

Według art. 22a ust. 1 updof, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c updof, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 updof, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 updof, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22I updof, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w art. 22j ust. 1 pkt 4 updof, z wyjątkiem:

a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m³, domków kempingowych i budynków zastępczych

- dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata.

W myśl art. 22j ust. 3 pkt 2 updof, środki trwałe, o których mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 updof, uznaje się za ulepszone - jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2018 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.239.2018.1.MM wyjaśnił, że: "(...) zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest możliwe wyłącznie do składników majątku, które przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych i przed dokonaniem ulepszenia spełniały ustawowe kryteria uznania je za środek trwały. Stawkę tę można stosować dla używanych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika lub dla ulepszonych środków trwałych, które przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uległy ulepszeniu, a wydatki na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej środka trwałego. Zauważyć przy tym należy, że wynikająca z art. 22j ww. ustawy (updof - przyp. red.) możliwość stosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla używanych lub ulepszonych lokali jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika".

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że lokal spełnia kryteria środka trwałego, lecz zostanie przyjęty do używania oraz ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych po przeprowadzeniu w nim prac ulepszeniowych. Jeśli więc wartość nakładów na ulepszenie rzeczywiście przekroczy 30% wartości początkowej lokalu, to zostaną spełnione przesłanki, pozwalające na amortyzację lokalu indywidualną stawką nie wyższą niż 10% w skali roku. Prawo do amortyzacji według tej stawki podatnik zachowa również, w przypadku gdy odda lokal w najem na cele mieszkaniowe.

Warto dodać, że dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od wartości lokalu przeznaczonego na wynajem i ujmowanie ich w kosztach uzyskania przychodów jest możliwe również w okresie braku najemcy pod warunkiem, że podatnik nie zaprzestał działalności gospodarczej, w której ten lokal był używany i podejmuje działania w celu pozyskania najemcy. Takie wnioski wypływają z pisma Ministerstwa Finansów nadesłanego do naszego Wydawnictwa 30 kwietnia 2015 r., w którym resort finansów, odnosząc się do zgłoszonych przez nas wątpliwości w kwestii prawa do amortyzacji lokalu w okresie braku najemcy, wyjaśnił: "(...) amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność. Art. 22c pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje przypadki, kiedy składniki majątku nie podlegają amortyzacji. Zatem, ocena czy podatnik zaprzestał działalności powinna być dokonana indywidualnie, w oparciu o okoliczności faktyczne".