A A A

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 1 (864) z dnia 1.01.2015

Zawarcie umowy dożywocia nie wywołuje żadnych skutków w PIT

Zbycie nieruchomości w zamian za opiekę (umowa dożywocia) nie zobowiązuje dożywotnika do ustalania przychodu, nawet jeżeli ww. zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie czy wybudowanie nieruchomości.

(uchwała 7 sędziów NSA z 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14)

Odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części), które nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości (jej części). Tak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF. Organy podatkowe uznają, że powyższy przepis należy stosować także w przypadku zawarcia umowy dożywocia (czyli umowy o przeniesienie prawa do lokalu w zamian za opiekę). Umowa taka jest bowiem umową zobowiązującą, wzajemną i jednocześnie ma charakter odpłatny. To z kolei oznacza, że zawarcie ww. umowy w ciągu 5 lat od zakupu (wybudowania) nieruchomości (liczonych jak wyżej) powoduje powstanie przychodu podatkowego. Wysokość tego przychodu należy ustalić zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o PDOF, czyli na poziomie wartości rynkowej nieruchomości (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 29 stycznia 2014 r., nr ILPB2/415-1097/13-2/ES).

Również sądy administracyjne zazwyczaj uznają, że w przypadku umowy dożywocia dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości i może powstać przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF. Tak uznał przykładowo NSA w wyrokach: z 28 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 96/12, z 14 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 471/12, czy z 4 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 749/12. Również w wyroku z 25 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 211/12 NSA uznał, że umowa dożywocia jest odpłatną umową, w wyniku której dochodzi do zbycia nieruchomości, ale ze względu na niemożliwość ustalenia wysokości tego przychodu - zdaniem NSA - nie podlega on opodatkowaniu.

W związku z wątpliwościami co do skutków podatkowych, jakie powstają przy umowie dożywocia, NSA postanowieniem z 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1046/12 zdecydował przedstawić składowi siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, tj.: Czy przy umowie o dożywocie możliwe jest określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy?

NSA w ww. uchwale z 17 listopada 2014 r. uznał, że art. 19 ust. 1 i 4 ustawy o PDOF nakazuje ustalić wysokość przychodu ze sprzedaży prywatnych nieruchomości w oparciu o cenę określoną w umowie. Jeżeli jednak cena ta bez uzasadnienia odbiega od wartości rynkowej, przychód ten organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej może określić w wysokości wartości rynkowej lub uwzględniając opinię biegłego. Natomiast w przypadku umowy dożywocia jedynie przyjęcie wartości rynkowej nieruchomości pozwalałoby na określenie wartości przychodu. Wielkość ta jednak nie jest ceną nieruchomości określaną w umowie, czego wymaga ww. art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF. W przedmiotowej sprawie niezasadne jest także określanie wysokości przychodu w oparciu o cenę rynkową. Ten sposób ustalania przychodu może mieć bowiem zastosowanie dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. Ostatecznie NSA uznał:

"(…) na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy. (…)"

Oznacza to, że zbycie nieruchomości w tej formie, nawet jeżeli następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia czy wybudowania, nie wywołuje żadnych skutków w PIT.