Umowa o dożywocie a podatkowy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości

Gdy przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje w wyniku zawarcia umowy o dożywocie przed upływem 5 lat od jej nabycia, wówczas mamy do czynienia ze źródłem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, bądź udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof. W wyniku takiej transakcji dochodzi bowiem do odpłatnego zbycia nieruchomości, z którym ustawa o pdof wiąże powstanie obowiązku podatkowego. Jednak pomimo tego, jak również pomimo ustalenia w osobie dożywotnika podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, nie jest możliwe określenie na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o pdof przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie. Skoro na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie podstawy opodatkowania, to podatnik, który dokonuje w wyniku umowy o dożywocie przeniesienia na rzecz osoby trzeciej prawa własności nieruchomości, nie jest zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego z tego tytułu dochodu. Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-95/15/MW.

Podatnik występujący z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej odziedziczył majątek w drodze spadku po bracie zmarłym 1 lipca 2012 r. W skład tego majątku wchodzą nieruchomości o łącznej powierzchni 5.141 m², na których znajdują się dwa drewniane budynki z końca XIX wieku. Ponieważ podatnik jest osobą starszą i schorowaną, a ponadto nie ma dzieci, odziedziczony majątek chciałby przekazać umową dożywocia swojemu opiekunowi, który jest dalekim krewnym. Podatnik miał wątpliwości, czy w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości jest nie dłużej niż 5 lat, przekazanie ich umową dożywocia przed upływem tego czasu spowoduje u niego obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego. O rozstrzygnięcie tej kwestii w drodze interpretacji indywidualnej wystąpił do organu podatkowego.

Organ podatkowy stwierdził, że bezsprzecznie umowa o dożywocie ma charakter odpłatny. Z tego względu, w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o pdof, jej zawarcie przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość będąca przedmiotem tej umowy, stanowi źródło przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast biorąc pod uwagę zapisy art. 19 ust. 1 i 3 omawianej ustawy należy ustalić, czy możliwe jest określenie wartości przychodu z odpłatnego zbycia.

W tym zakresie fiskus wskazał, że czas trwania świadczeń określonych w umowie o dożywocie może być różny, a to z kolei oznacza, że nie można ich utożsamiać z ceną za zbytą nieruchomość bądź określać ich wartości. Tymczasem to właśnie cena określona w umowie odpłatnego zbycia jest pierwszym i podstawowym kryterium określenia wysokości przychodu. Z tego właśnie powodu do świadczeń z umowy o dożywocie w opinii fiskusa nie można zastosować reguł określenia wartości rynkowej wynikających z art. 19 ust. 1-4 ustawy o pdof.

Na potwierdzenie braku możliwości ustalenia wysokości przychodu ze zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie organ podatkowy przywołał uchwałę przyjętą przez rozszerzony siedmioosobowy skład NSA z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14. W uchwale tej skład orzekający stwierdził wprost, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o pdof na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.