A A A

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 25 (888) z dnia 1.09.2015

Ustalenie wysokości przychodu, gdy nieruchomość została sprzedana na licytacji - wyrok NSA

Sprzedaż nieruchomości na licytacji mieści się w pojęciu "odpłatnego zbycia" nieruchomości. Jeżeli sprzedaż ta będzie dokonywana poza działalnością gospodarczą i dodatkowo nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana, u podatnika powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF.

(wyrok NSA z 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 1082/13)

W sprawie będącej przedmiotem ww. rozstrzygnięcia podatnik kupił nieruchomość obciążoną hipoteką. Ta sama nieruchomość została sprzedana na licytacji komorniczej za 395.000 zł. Po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności i kosztów egzekucyjnych podatnik uzyskał kwotę ze sprzedaży ww. nieruchomości w wysokości ok. 130.000 zł i tę kwotę wykazał jako przychód podlegający opodatkowaniu PIT (sprzedaż nastąpiła poza działalnością gospodarczą i miała miejsce w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości - liczonych jak w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF). Organ podatkowy uznał jednak, że pomimo faktycznego otrzymania w pieniądzu tylko części ceny podatnik zobowiązany był do zadeklarowania osiągniętego przychodu ze sprzedaży nieruchomości w pełnej wysokości.

Podatnik nie zgodził się z organem podatkowym i skierował sprawę do sądu, ale zarówno WSA, jak i NSA przyznały rację organowi podatkowemu. NSA wyjaśnił:

"(...) długi i ciężary obciążające sprzedawane nieruchomości nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek. Z tego względu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącego, że nie osiągnął on przychodu w kwocie 395.000 zł, a jedynie w kwocie pozostałej po zaspokojeniu wierzycieli. Długi obciążające nieruchomość nie mają bowiem wpływu na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 28 ust. 2 u.p.d.o.f. (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. - przyp. red.), organ miał zatem obowiązek powstały podatek od przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. (odpłatne zbycie nieruchomości), ustalić w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. (...)"

Od redakcji:

Opisany wyrok dotyczył wprawdzie "starego" stanu prawego (tj. obowiązującego przy sprzedaży prywatnych nieruchomości nabytych/wybudowanych przed 1 stycznia 2007 r.), lecz sentencja w nim zawarta może być stosowana także obecnie, ale tylko w zakresie ustalania wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości (a nie podstawy opodatkowania PIT). Wynika to z faktu, że od 1 stycznia 2007 r. przy sprzedaży prywatnych nieruchomości podstawą opodatkowania PIT jest - w uproszczeniu mówiąc - dochód (czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania) i podlega on opodatkowaniu z zastosowaniem stawki 19%. Natomiast w stanie prawnym obowiązującym do końca 2006 r. podstawą opodatkowania takiej sprzedaży był przychód uzyskany ze sprzedaży (przychód ten podlegał opodatkowaniu w formie ryczałtu w wysokości 10%). Oczywiście zarówno w stanie prawnym obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., jak i obecnie, obowiązywała (obowiązuje) zasada, że sprzedaż prywatnych nieruchomości (tj. dokonywana poza działalnością gospodarczą) powoduje powstanie przychodu, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (pomijamy możliwość stosowania ustawowych zwolnień z PIT).