Zasady rozliczania straty z prywatnego najmu

Moim głównym źródłem utrzymania są dochody z pracy, oprócz tego uzyskuję przychody z prywatnego najmu lokalu mieszkalnego opodatkowane, ale według skali podatkowej. W styczniu 2015 r. po opuszczeniu lokalu przez ostatnich najemców odmalowałem go oraz dokonałem gruntownego remontu łazienki. Do tej pory nie znalazłem nowych najemców, a nawet jeśli kogoś znajdę, to najprawdopodobniej w tym roku poniosę z najmu stratę. Czy stratę tę będę mógł rozliczyć z dochodami za następne lata?

TAK. Czytelnik będzie miał taką możliwość. Z art. 9 ust. 3 ustawy o pdof wynika, że ze stratą podatkową mamy do czynienia wówczas, gdy koszty uzyskania przychodów z danego źródła przekraczają sumę tych przychodów osiągniętych w roku podatkowym. Podatnik ma prawo do rozliczenia takiej straty poprzez obniżenie dochodu uzyskanego z tego samego źródła, w najbliższych, kolejno po sobie następujących, pięciu latach podatkowych. W skali roku odliczenie to jest jednak limitowane - wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty straty. Omówione zasady rozliczania podatkowych strat nie dotyczą jednak tych poniesionych z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, oraz strat ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego (art. 9 ust. 3a ustawy o pdof).

Jak widać ustawodawca nie wyłączył z możliwości rozliczenia z dochodami za następne lata strat ze źródła, jakim jest tzw. prywatny najem. W konsekwencji mogą one być rozliczane na opisanych wcześniej zasadach. Warto jednak podkreślić, że stratę z najmu za 2015 r. Czytelnik może rozliczyć wyłącznie z dochodami z najmu uzyskanymi w następnych latach podatkowych - nie jest możliwe rozliczenie jej z dochodami z innego źródła przychodów (np. dochodami ze stosunku pracy).

Przykład

Podatnik w ramach prywatnego najmu od kilku lat wynajmuje 3-pokojowe mieszkanie. Z dniem 31.12.2014 r. zakończyła się umowa z kolejnymi najemcami. W styczniu 2015 r. podatnik przeprowadził remont wynajmowanego mieszkania. Wydatki z tego tytułu wyniosły 23.400 zł. Miesięczne opłaty za media i czynsz, które ponosi wynajmujący, wynoszą 540 zł; lokal nie jest amortyzowany.

Załóżmy, że nową umowę najmu podatnik zawrze 1 czerwca 2015 r., a określony w niej miesięczny czynsz najmu stanowiący jego wynagrodzenie określony zostanie w wysokości 2.100 zł.

Koszty podatnika związane z najmem poniesione w 2015 r. wyniosą 29.880 zł, tj. 23.400 zł + (12 × 540 zł), natomiast przychody z najmu to 14.700 zł, tj. 7 m-cy × 2.100 zł. W tej sytuacji podatnik za 2015 r. poniesie z najmu stratę w wysokości 15.180 zł, tj. 14.700 zł - 29.880 zł. Stratę tę może rozliczyć z dochodem z najmu za następne lata na zasadach określonych w art. 9 ust. 3 ustawy o pdof.

przypadek I - załóżmy, że podatnik w 2016 r. osiągnie dochód z najmu w wysokości 25.200 zł. Wówczas będzie mógł od niego odliczyć 50% straty poniesionej z najmu w 2015 r., tj. 7.590 zł.

przypadek II - załóżmy, że podatnik w 2016 r. osiągnie dochód ze stosunku pracy w wysokości 82.432 zł, a z najmu w wysokości 6.300 zł. Wówczas, pomimo że 50% straty poniesionej z najmu w 2015 r. to 7.590 zł, może ją odliczyć w rozliczeniu za 2016 r. tylko od dochodu z najmu do wysokości 6.300 zł.

III przypadek - załóżmy, że podatnik w 2016 r. osiągnie dochód ze stosunku pracy w wysokości 82.432 zł, a z najmu znowu poniesie stratę. W takim przypadku w rozliczeniu za 2016 r. nie będzie mógł rozliczyć straty z najmu za 2015 r. Na jej rozliczenie pozostaną mu lata 2017-2020.